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精装市场大战将起 买精装房需谨慎

2013-11-29 09:59:16    来源: 收藏

当今年5月“铂雅苑”剥掉精装改卖清水,价格从20000元/平米调整到8800元/平米之后,加之精装产品在报建时的一些“技术层面”的问题,精装楼盘受到很多质疑,甚至有评论称精装房市场会走向低潮。

精装市场风吹黄沙 生存的即是合理的

对于开发商来说,虽然2010年言必称“精装”的风光不再,但剩下的都是精品——2013年这个年末,万科、中海、恒大、吉宝、阳光100、百悦等坚持做精装的开发商,在经历一年多市场的洗礼和检验后,显然“吹去黄沙始到金”获得“精装房消费人群”的认可。

11月9日,万科公园5号首批次推出35套171-384平米的精装洋房,单价20000元/平米。尽管售价堪比誉峰,但在当日的内部认购中,30多组客户迅速下单,认购率近90%。

11月16日,中海城南华府推出二期近100套90-135平米精装房源,均价超过13000元/平米,仍取得近2亿元的“票房”。12月初,位于大面核心区域的标志性项目百悦天鹅湖将一口气推出6、7、9、12号楼2000多套房源,其中精装房源的均价为7800元,据该项目销售经理介绍,目前每天来电量接近40组,周到访量超过100组。而在攀成钢二环旁的吉宝凌云峰阁,4000元的精装标准,15000元/平米的均价,使这个精装项目在豪宅如云的攀成钢片区独树一帜,受到精英阶层的高度认可和好评。据了解,阳光100米娅中心即将展示的二期房源,也将是49-77平米的精装房。

笔者近日在与吉宝凌云峰阁、华新锦绣尚郡等新加坡开发商交流中得知,在新加坡等发达国家,精装房绝对是市场的主流。新加坡吉宝置业其实是成都第一家做精装的外来品牌房企,1999年开发的精装案例粼江峰阁至今仍是经典。凌云峰阁的策划人员告诉笔者,精装房不应是简单的清水+装修,而是一套涵盖了从低到高不同层面的住宅产品以及从项目定位、设计、部品配置、项目施工到后期服务等一系列的标准体系,该体系是在建筑设计之初就对未来的使用功能进行了充分的考虑和论证。

回到成都,精装市场经历了2010年的辉煌,2011年的彷徨,2012年的转型和思考,到了2013年底,则显得更为成熟和理性——这也是当前精装产品受到市场认可的原因。2007年来一直坚持做精装的万科,目前旗下的金域系、金色系中高端产品,以及公园5号、天逸两个顶级豪宅项目全是精装,6年来持之以恒地专注于此,精装已成为万科产品销售的核心竞争力,为万科2013年末商战起到关键作用——因此,万科在精装领域的成功经验非常具有借鉴意义。除了对户型分析、厨房设备、收纳系统、智能化系统等多个方面做全方位的综合考量,在装修工程之中和工程之后,进行全面而严格的监督和检查,避免整个质量过程中的瑕疵。同时由物业队精装部分进行保修,帮助主业主联系、协调维修服务。

精装VS清水 没有胜负的选择

据搜房网的一份调查显示, 56.6%的购房者认同精装房。而在考虑选择精装房的原因中,作为刚需重要力量的年轻置业群体,由于工作较忙,资金有限,不少年轻一族倾向于购买中小户型的精装房,“一来可以省却装修的麻烦,二来也替自己节约时间成本。”家住万科金润华府的业主小王说。

百悦天鹅湖尽管即将推出全新LOFT组团百悦MOCO公馆,但项目所展示的106-136平米精装户型仍然是关注的焦点。笔者在项目售楼处看到,前来咨询的几十组客户全部是冲着精装房。这种高端、精装中大户型在刚需为主的大面市场上一直以来的缺失,正是百悦地产的机会。精装房正是一些资源广,管理强的品牌开发商的强项,成为他们在激烈市场竞争中胜出的武器。在高端项目中尤其明显:誉峰、金悦湾、望今缘等顶级豪宅产品,都会以豪华的装修来吸引客户。

在当前刚需为主的宏观市场语素下,由于地价高企,开发商在选择精装还是清水时,则显得更为慎重。位于万象城附近的沙河湾项目是个典型的例子:这家来自台湾的开发商本计划做精装,样板间都按照台湾设计团队的理念装修好了,但本土的营销团队却坚持要做清水,原因正是出于控制总价的考虑。据了解,位于东客站的优品道上东区、龙泉的金山·御景蓝湾,以及建设路的佳州星城等项目也曾有做精装的考虑,但出于种种原因,最终都以清水房面目示人。

“光有理念是不够的,控制成本是精装房与清水房竞争的关键。”温资金港中心的负责人告诉笔者:“精装房如果不把成本控制好,会面临比清水房更为复杂的问题。”在精装与清水的选择中,购房者需认清自己的需要,谨慎面对。

买精装房需谨慎 问清是否统一备案

从2011年开始,成都的精装房在经历一轮高潮期后,进入相对冷淡的时期,原因是2011年6月以后,精装房要分成清水房房款和装修款分别备案。分开备案,意味着购房者首付款肯定会有增加。比如总价60万元的精装房分为50万元房款和10万元装修款两部分。如果统一备案,首付三成为18万。由于分开备案,首付款按照50万元的三成计算为15万元,10万元装修款需要在签订合同时一次性支付。所以,需要支付首付款实际为25万元,多了7万元。

城东某项目销售经理告诉笔者,如果不分开备案,很多高端项目肯定办不了预售许可证。因为,售价明显高出成交均价10%。该方式还有一个特点:满足了开发商调价的可能。他举例说,如果开发商想将房价从1万元/平米调整到1.3万元/平米的话,开发商就可通过调高装修款来调房价。

在购房合同上,开发商只会注明装修工艺和用材用料,不会注明装修成本是多少。但是,当购房者获知无法办理全额房款进而增加首付款时,这个问题就暴露了。一位业内人士告诉笔者:“其实大开发商与银行谈判时,一般会要求对方提供装修部分的贷款服务,但不是每一家银行都愿意接受这部分贷款。”

进入2013年底,成都精装房市场相比2011年以来的寒冷,明显出现转机。由于市场大多数精装产品能够统一备案,获得银行的贷款折扣,加之开发商在装修用材和品质上有所提高,因此精装房再次获得购房者青睐。

业内人士对此总结道:“2013年或许才是精装房十余年来发展中具有十分重要的意义。现在市场上新的精装房产品,绝不单单是奢侈和豪华的秀场,也绝非营销推广的噱头。万科、吉宝、中海、百悦等开发商在精装领域进行了积极探索,使精装房本质意义回归到普通购房者的消费视野和消费实力范围内,并且能为不同需求的客户提供对味的产品。”