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土地增值税怎么算 税费占房价七成?

2013-12-03 11:41:00    来源: 收藏

“反攻”似乎要开始了。最近,市场传来消息称,央视已开始四处访问专家,其中包括财经评论家叶檀等人。但就目前的情况看,央视的“反攻”能否取得效果,还不得而知。

11月24日下午,央视《每周质量报告》称,“2005年1月1日至2012年12月31日,包括SOHO中国、万科、富力地产在内的45家房地产企业欠缴3.8万亿元增值税”。报道一出,舆论一片哗然。然而,就当网民们纷纷表达房地产行业“暴利”的时候,市场反应很快逆转——华远地产董事长在新浪微博上连发多篇微博,痛陈央视的“愚蠢无知”。

“土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种,不存在逃税、避税和拖欠可能。”微博上称,“正在研究如何公开起诉央视事宜。”

随后,据市场人士对本报透露,中国房地产协会召开了小型发布会,解释土地增值税的各种情况。紧接着,万科A、华远地产、招商地产、北京城建等,纷纷在A股市场上发表公告,澄清欠缴土地增值税事宜。与此同时,国税总局也称,有关人员对土地增值税欠税巨额推算“是对税收政策和征管方式存在误解、误读”。

事实上,对于业内来说,土地增值税是非常古老的话题。记者查阅资料发现,就有撰文称,与房产税相似,1994年正式实施的土地增值税,也是国务院条例,但“执行效果比房产税还要差”。“土地增值税计税程序非常复杂,部分开发商也会以各种借口躲避清算,于是地方税务部门既无奈、又消极,只对项目按销售金额的0.5%至2%预征,项目结束后大致核定一个纳税金额,绝少严格按四级累进制进行清算。因此,土地增值税基本上就是一笔糊涂账。”

那么,对于这个税种的争议,市场到底该如何理解?争议的背后,又凸显出了房地产市场目前存在的什么问题?同时,对于这一“最复杂”、“最容易产生糊涂账”的税种,是不是又该进行一定的改革?

话题一

为何成“糊涂账”

“土地增值税之前是分两个阶段来征的——预征和清算,对于多数开发企业而言,预征这个环节都做了,但清算环节基本都没做。”

对于土地增值税,业界专家直言,土地增值税一直是房地产税收体系中,税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。

国税总局的官方说法是,“由于房地产行业经营情况复杂,土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况,税收征管难度大并容易产生执法风险。”那么,中国的土地增值税是如何变成“扯皮”税种的?

宋会雍:土地增值税之前是分两个阶段来征的——预征和清算,对于多数开发企业而言,预征这个环节都做了,但清算环节基本都没做。这是因为,在土地增值税方面的技术存在问题,即原则上项目整体被结算之后,根据钱回收了多少来算土地增值的比例有多大,以此来判断税金是多少。但在实际操作过程中,却没有按条文来执行。

之前也有政策说在项目完成85%时先做清算,等项目完成之后再结算,但随后发现这个比例不太好掌握。因为,有部分公司卡在85%就不卖了。所以,地方政府不得不采取预征,在卖房子时就提前征收。剩下的税费原则上还得在项目结束后清算才知道征多少。

顾云昌:其实,有的时候,开发商是被动的。比如,在是否补交土地增值税的问题上,主要还是要由税务部门看结算情况来决定。还有一点,现在规定土地增值税预征,但理论上这是不应该的,不完全符合市场经济的规律。因为土地增值税是要根据增值多少才能计算出来的,开发商刚刚开发还没销售就进行预征并不合理。

不过,现状是,税务部门规定进行预征,开发商也不得不这么做。

话题二

是否存在“欠费”

“其中有个别情况也是不可避免的,包括没有及时结算、有的项目进行时间过长、税务部门过于繁忙或是公司自身有意拖欠。”

据媒体的表述,当前中国的土地增值税对土地增值率高的多征,增值率低的少征,无增值的不征,例如增值率大于20%未超过50%的部分,税率为30%,增值率超过200%的部分,则要按60%的税率进行征税。“如果按60%来计算,这实际上是一笔不小的数目。”江苏一位四线城市的开发商对《国际金融报》记者表示,“一旦有这样的情况出现,市场不可能不存在欠费的情况。”

但“大炮”认为,土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种,不存在逃税、避税和拖欠的可能。随后,诸多房产商纷纷出面“澄清”。那么,房产商究竟有没有“欠费”?

崔新生:肯定存在。对政策比较了解,所以在打“擦边球”。地方政府也不愿意揭开此事,可能的原因是,地方政府和房地产商一块欠了一些税费。但这是历史问题,房地产企业即使欠费,补交的概率也比较小。

顾云昌:欠费这一说法并不准确。在土地增值税的交纳上,房地产企业尤其是上市公司是很规范的。本人作为一些上市公司的独立董事,包括其他外部审计师、董事等都要求上市公司将要交的土地增值税预留出来。

首先,在房子还没销售出去之前进行预征。上市公司按照发生的成本和未来楼市的销售价格,根据国家税法,计算出大概的税费,在账目上作预提处理。但这笔预提具体何时交给政府是等到政府有关部门来结算时,再进行清算的。所以,从预提到结算有一个过程。一般而言,上市公司从项目销售时就开始预提,但结算可能是要等到项目全部完成或者项目完成85%以上,在政府税务部门认为时间合适时才进行结算。可以明确,钱是预留在账户中的。

总的来说,在交纳土地增值税时,第一部分是预征,第二部分是预提,理论上在结算时多退少补。如果清算下来还少,税务部门肯定会让相关公司补齐差额。

但是如果把这样一个过程看作一个漏交、不交是不合适的。上市公司的操作是比较规范的,财政部门、房地产部门,尤其土地增值税作为地方政府的重要收入来源之一,是绝不可能让你不交土地增值税的。当然,其中有个别情况也是不可避免的,包括没有及时结算、有的项目进行时间过长、税务部门过于繁忙或是公司自身有意拖欠。

不过,个人认为,中小型地产企业是否完全遵循上述规范,就很难说了。一方面,可能是结算不及时,项目太多、其中的成本计算、扣除过于复杂造成推迟结算。另一方面,也有可能是有的地方预征了土地增值税之后,也就稀里糊涂地过去了,或是税务部门繁忙时就没有精力处理。

宋会雍:首先,清算不了,或清算时就有问题出现了;其次,开发商也没兴趣。客观看,土地增值税把土地方面的收益征走了大部分。另外,地方政府不积极,如果地方政府锱铢必较,哪个开发商还愿意去拿地?土地还卖不卖?因此,地方政府没什么积极性。

同时,国税总局的解释也说关于土地增值税说法有误,但误在哪儿没解释清楚。国税总局也在在回避到底清算没有,每年2000多亿元是否有遗漏。现实是,官方没有正面回应,截至目前,也没有准确的数据。